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Compactos de alto padrão são quase metade dos lançamentos em SP, entenda a tendência

Lançamentos ganham força nos bairros centrais de grandes cidades e focam em solteiros ou divorciados que priorizam mobilidade em vez de espaço, dizem especialistas.


Quem está procurando apartamento novo para comprar poderá notar que as metragens encolheram. É comum encontrar imóveis de 40, 30 ou 25 metros quadrados à venda, especialmente em bairros centrais de grandes cidades.

Os apartamentos com menos de 45 metros quadrados já são 42,6% das unidades lançadas na capital paulista este ano e 36,8% das vendidas, segundo dados do Secovi-SP, entidade que representa o setor imobiliário. É mais do que esse mercado tinha no ano passado, quando os compactos somaram 30% dos lançamentos.

Na semana passada, a incorporadora Vitacon anunciou que vai construir em São Paulo um empreendimento com os menores apartamentos da América Latina. Cada unidade terá apenas 10 metros quadrados e custará a partir de R$ 99 mil.

Os chamados studios (apartamentos pequenos sem divisórias entre quarto, sala e cozinha) são tendência no mercado imobiliário de grandes cidades no mundo, disseram ao G1 especialistas no setor. Eles citam a mudança no perfil de famílias, a valorização da mobilidade, questões econômicas e de zoneamento municipal para explicar a expansão dos studios. São elas:

- aumento do número de pessoas que moram sozinhas
- imóvel pequeno é solução para morar em bairros mais valorizados
- studios ficam em bairros centrais e atraem pessoas que não querem gastar horas no trânsito
- rentabilidade do aluguel é maior para imóveis pequenos
- incorporadora pode vender mais unidades por lançamento
- algumas cidades limitam número de garagens por empreendimento e donos de studios aceitam mais fácil unidades sem vaga

Estilo de vida

O foco dos studios é um público mais jovem, estudantes, pessoas que se divorciaram e trabalhadores de outras cidades, explica o diretor de vendas da imobiliária Lello, Igor Freire.

Esse perfil de cliente abre mão do espaço em troca de preços mais baixos e mobilidade em pontos privilegiados da cidade.

“Há quem prefira morar em uma ‘cabine de navio’ bem equipada perto do centro do que perder duas horas por dia para sair da periferia ao trabalho”, afirma o vice-presidente de Imobiliário do SindusCon-SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo), Odair Senra.

Para compensar a falta de espaço, as empresas investem em áreas compartilhadas, como lavanderia e espaços de coworking, serviços semelhantes ao oferecido por hotéis.

Não por acaso, a maior parte dos imóveis de um dormitório lançados em São Paulo neste ano está nos bairros República, Pinheiros e Sé, regiões centrais da capital e repletas de comércio e lazer, segundo o Secovi-SP.

Ao mesmo tempo, são áreas mais caras. O preço médio do metro quadrado em Pinheiros, por exemplo, é de R$ 10.645,16; já a média da cidade é de R$ 8.680.

Como o preço do metro quadrado é mais caro, o imóvel precisa ser menor para caber no bolso do consumidor que procura esses bairros.

“O valor mais baixo de uma unidade tem apelo muito grande para quem não pode comprar um maior”, diz Senra.

Investidores

Além dos solteiros e divorciados, quem procura imóveis para investir também é um público-alvo das incorporadoras nos lançamentos de studios, lembra o presidente da incorporadora Vitacon, Alexandre Frankel.

"É um produto que tem muita liquidez. É muito fácil de vender e tem liquidez para alugar. Tem um retorno muito bom", diz.

Dados do índice FipeZap de julho de 2017 mostram que os imóveis de até 1 dormitório eram os mais rentáveis no país para alugar. Enquanto as unidades mais espaçosas, de quatro quartos, tinham retorno de 0,31%, as menores tinham ganho de 0,40%.

O cálculo se dá pela divisão do valor de venda do imóvel pelo preço do aluguel. Quanto maior o aluguel em relação ao preço, maior o retorno para o investidor.

Apesar disso, Freire, da Lello, lembra que o apelo para comprar imóveis para investimento não é tão forte como no passado. Com a crise, o mercado imobiliário esfriou.

A rentabilidade média do aluguel no país caiu de 0,43%, há quatro anos, para 0,36%, em julho, segundo o FipeZap.

Plano diretor

Algumas regras de zoneamento de grandes cidades influenciam na expansão dos imóveis pequenos. Segundo Senra, do SindusCon-SP, a legislação do plano diretor em São Paulo delimitou a altura dos prédios a serem construídos. Isso fez as empresas repensarem seus modelos de empreendimento para fazer a conta fechar.

“Um prédio com menos andares tem uma diferença incrível no preço final do metro quadrado”.

Apesar de o valor absoluto dos compactos ser mais baixo, o preço do metro quadrado costuma ser mais caro que a média. Segundo Senra, isso acontece porque prédios com mais unidades por andar têm um custo mais alto de construção. “A quantidade de áreas frias como cozinhas e banheiros encarece a obra e reflete no preço final”, explica.

Juntamente com esse metro quadrado mais alto, de acordo com Eduardo Schaeffer, executivo-chefe do portal de classificados ZAP, existe o “bônus de compactação”, o que seria uma vantagem para as construtoras.

“Quando eu reduzo o tamanho da unidade, aumenta o número de unidades, aumenta o metro quadrado e aumenta o aproveitamento do terreno. Sem contar que tenho mais possibilidade de aluguel, com IPTU menor, atraindo tanto o comprador quanto a pessoa que quer alugar.”

Vagas de garagem

Outra tendência observada nos compactos é a falta de vagas de garagem. Em São Paulo, ao contrário do passado, a nova lei desencoraja a construção destas vagas e até impõe um número máximo por empreendimento.

Senra diz que, em tese, a presença da vaga encarece o valor do imóvel. “Existe um custo adicional para criar áreas de subsolo que é diluído no preço do metro quadrado”, explica o vice-presidente de imobiliário do Sinduscon-SP.

Algumas incorporadoras têm lançado empreendimentos com unidades menores sem garagem e unidades maiores com mais de uma vaga. Em geral, o comprador de studios aceita com mais facilidade um imóvel sem garagem.

Segundo Flavio Amary, do Secovi-SP, o ideal seria que o mercado regulasse o volume de garagem para cada tipo de produto.

“Nesse caso de imóveis menores, o conceito de compartilhamento é muito comum entre jovens. A garagem se torna secundária. (...) Não vejo como vantagem ou desvantagem [para a construtora] , é uma característica do produto, do conceito passado.”

Fonte: Site G1
Publicado dia 06/09/2017 às 11:05

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